مشارکت در ساخت یکی از روش‌های مهم تأمین مالی و اجرای پروژه‌های ساختمانی در اصفهان است؛ اما موفقیت یک پروژه مشارکتی صرفاً به توافق مالک و سازنده وابسته نیست. پیش از امضای قرارداد باید مشخص شود که ملک از نظر کاربری، تراکم، سطح اشغال، تعداد طبقات، عرض گذر، وضعیت پارکینگ، محدودیت‌های بافت شهری و سایر ضوابط شهرسازی چه ظرفیت واقعی برای ساخت دارد.
در کنار پروژه‌های خصوصی، شرکت‌های ساختمانی می‌توانند از مسیرهای دیگری نیز وارد پروژه‌های بخش عمومی و دولتی شوند؛ از جمله مناقصات، پیمانکاری پروژه‌های دستگاه‌های اجرایی و مدل‌های سرمایه‌گذاری و مشارکت عمومی-خصوصی.
در این مقاله ابتدا ضوابط و ملاحظات مشارکت در ساخت در اصفهان را بررسی می‌کنیم و سپس مسیر ورود یک شرکت ساختمانی به پروژه‌های دولتی و عمومی را توضیح می‌دهیم.
طرح تفصیلی اصفهان چیست و چرا در مشارکت در ساخت اهمیت دارد؟
طرح تفصیلی یکی از مهم‌ترین اسناد تعیین‌کننده ضوابط ساخت‌وساز در محدوده شهر است. در بررسی یک ملک، صرفاً مساحت زمین اهمیت ندارد؛ بلکه باید مشخص شود ملک در چه پهنه و کاربری قرار دارد و چه ضوابطی برای ساخت آن اعمال می‌شود.
مهم‌ترین مواردی که پیش از مشارکت باید بررسی شوند عبارت‌اند از:
- کاربری ملک
- تراکم ساختمانی مجاز
- سطح اشغال
- تعداد طبقات و ارتفاع مجاز
- عرض گذر و وضعیت دسترسی
- وضعیت پارکینگ
- اصلاحی و برهای احتمالی ملک
- قرارگیری در بافت‌های خاص یا دارای محدودیت
- محدودیت‌های مربوط به بناها و محدوده‌های تاریخی
- ضوابط مربوط به تأمین خدمات و زیرساخت‌ها
- امکان یا عدم امکان استفاده از امتیازات و ضوابط خاص
بنابراین نمی‌توان صرفاً با دانستن متراژ زمین، تعداد واحدهای قابل ساخت را تعیین کرد.
پیش از قرارداد مشارکت در ساخت چه چیزهایی باید بررسی شود؟
یکی از مهم‌ترین اشتباهات در قراردادهای مشارکت این است که طرفین ابتدا درباره درصد سهم مذاکره می‌کنند و بعد به سراغ بررسی ملک و امکان ساخت می‌روند.
ترتیب منطقی باید برعکس باشد.
۱. بررسی اسناد مالکیت
ابتدا باید وضعیت سند، مالک یا مالکان، حدود ملک، حقوق احتمالی اشخاص ثالث، رهن، بازداشت و سایر محدودیت‌های حقوقی بررسی شود.
۲. بررسی ضوابط شهرسازی
در مرحله بعد باید مشخص شود ملک طبق ضوابط شهرسازی چه ظرفیت ساختی دارد.
۳. تهیه سناریوی معماری
پس از مشخص شدن ضوابط، باید یک طرح اولیه تهیه شود تا مواردی مانند زیربنای قابل ساخت، تعداد طبقات، تعداد واحدها، پارکینگ و فضاهای مشاع مشخص شود.
۴. برآورد هزینه ساخت
هزینه ساخت باید با توجه به سطح کیفیت پروژه، سیستم سازه‌ای، تأسیسات، نما، مشاعات، هزینه‌های اخذ مجوز و سایر هزینه‌های پروژه محاسبه شود.
۵. برآورد ارزش نهایی پروژه
درآمد احتمالی پروژه باید با شرایط واقعی بازار و زمان‌بندی اجرای پروژه سنجیده شود.
۶. تعیین سهم طرفین
درصد مشارکت باید نتیجه یک مدل اقتصادی باشد، نه یک عدد ثابت که بدون توجه به شرایط ملک برای همه پروژه‌ها استفاده شود.
سهم مالک و سازنده چگونه تعیین می‌شود؟
درصد مشارکت را نمی‌توان برای همه پروژه‌ها یکسان تعیین کرد.
برای مثال، عواملی مانند موارد زیر روی سهم طرفین اثر می‌گذارند:
ارزش روز ملک + هزینه ساخت + هزینه‌های جانبی + هزینه تأمین مالی + زمان اجرای پروژه + ارزش فروش واحدهای نهایی + ریسک پروژه
بنابراین به‌جای اینکه گفته شود «سازنده همیشه ۵۰ درصد و مالک ۵۰ درصد»، بهتر است ابتدا مدل مالی پروژه تهیه شود.
در پروژه‌های حرفه‌ای حتی می‌توان چند سناریو طراحی کرد:
- سناریوی افزایش هزینه ساخت
- سناریوی کاهش قیمت فروش
- سناریوی تأخیر در دریافت مجوز
- سناریوی افزایش زمان ساخت
- سناریوی تغییر هزینه‌های مالی
این کار باعث می‌شود طرفین قبل از قرارداد، ریسک‌های واقعی پروژه را ببینند.
مهم‌ترین ریسک‌های مشارکت در ساخت در اصفهان
مشارکت در ساخت می‌تواند برای مالک و سازنده فرصت مناسبی باشد، اما ریسک‌های مهمی دارد.
ریسک شهرسازی
ممکن است ظرفیت واقعی ساخت کمتر از تصور اولیه باشد.
ریسک مالی
افزایش هزینه ساخت یا کاهش سرعت فروش می‌تواند سود پروژه را کاهش دهد.
ریسک حقوقی
ابهام در مالکیت، تعدد مالکان، رهن یا محدودیت‌های ثبتی می‌تواند پروژه را متوقف کند.
ریسک قراردادی
اگر زمان‌بندی، تعهدات طرفین، نحوه انتقال سهم، ضمانت اجرا و شرایط فسخ دقیق تنظیم نشده باشد، احتمال اختلاف افزایش می‌یابد.
ریسک تأخیر
تأخیر در اخذ مجوزها، تخلیه ملک، تأمین مالی یا اجرای عملیات می‌تواند زمان پروژه را افزایش دهد.
قرارداد مشارکت در ساخت چه مواردی باید داشته باشد؟
قرارداد باید متناسب با پروژه و با بررسی حقوقی تنظیم شود، اما معمولاً موضوعات زیر اهمیت ویژه‌ای دارند:
- مشخصات کامل ملک
- مشخصات مالک و سازنده
- آورده هر طرف
- درصد سهم طرفین
- برنامه زمان‌بندی
- تعهدات مالک
- تعهدات سازنده
- نحوه تأمین هزینه‌ها
- شرایط اخذ پروانه و مجوزها
- نحوه انتقال رسمی سهم
- نحوه تقسیم واحدها
- مشخصات فنی پروژه
- ضمانت اجرای تعهدات
- شرایط تأخیر
- شرایط فسخ
- نحوه حل اختلاف
- بیمه و مسئولیت‌های پروژه
بهتر است قرارداد پیش از امضا توسط متخصص حقوقی آشنا با قراردادهای ساختمانی بررسی شود.
یک شرکت ساختمانی چگونه می‌تواند وارد پروژه‌های دولتی شود؟
برای یک شرکت ساختمانی، «پروژه دولتی» الزاماً به معنای دریافت مستقیم یک پروژه از یک وزارتخانه نیست.
چند مسیر اصلی وجود دارد:
مسیر اول: شرکت در مناقصات دولتی
یکی از اصلی‌ترین روش‌ها، شرکت در مناقصات دستگاه‌های اجرایی است.
قانون برگزاری مناقصات، فرایندهایی مانند تأمین منابع مالی، تهیه اسناد، ارزیابی کیفی، فراخوان، ارزیابی پیشنهادها، انتخاب برنده و انعقاد قرارداد را برای معاملات مشمول قانون مشخص کرده است.
در بسیاری از معاملات دولتی، فرآیند معامله از طریق سامانه تدارکات الکترونیکی دولت (ستاد) انجام می‌شود. آیین‌نامه مربوط نیز انجام مراحل معاملات متوسط و بزرگ از طریق این سامانه را پیش‌بینی کرده است.
بنابراین اولین اقدام عملی یک شرکت ساختمانی این است که:
- شرکت از نظر حقوقی و ثبتی وضعیت مناسبی داشته باشد.
- سوابق اجرایی قابل ارائه ایجاد کند.
- صلاحیت‌های پیمانکاری موردنیاز رشته فعالیت خود را بررسی و اخذ کند.
- در سامانه ستاد ثبت‌نام و فرآیندهای آن را به‌صورت حرفه‌ای دنبال کند.
- مناقصات متناسب با توان شرکت را شناسایی کند.
- اسناد مناقصه را دقیق بررسی کند.
- پیشنهاد فنی و مالی رقابتی ارائه دهد.
ارزیابی کیفی پیمانکاران نیز در نظام مناقصات اهمیت دارد و مقررات مربوط، استفاده از پیمانکاران توانمند و دارای سابقه و صلاحیت را مورد توجه قرار داده است.
مسیر دوم: پروژه‌های شهرداری اصفهان
برای یک شرکت ساختمانی فعال در اصفهان، شهرداری می‌تواند یکی از مهم‌ترین بازارهای پروژه‌های عمومی باشد.
اما باید بین دو مدل تفاوت قائل شد:
پیمانکاری شهرداری
شرکت به‌عنوان پیمانکار، اجرای پروژه‌ای را که کارفرما تعریف کرده است بر عهده می‌گیرد.
سرمایه‌گذاری و مشارکت با شهرداری
شرکت یا کنسرسیوم، بخشی از منابع و توان اجرایی را وارد پروژه می‌کند و در مقابل، مطابق قرارداد از منافع اقتصادی پروژه بهره‌مند می‌شود.
در ساختار شهرداری اصفهان، «سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های شهرداری اصفهان» در حوزه سرمایه‌گذاری و مشارکت‌ها فعالیت دارد.
همچنین بودجه عمرانی سال ۱۴۰۵ شهرداری اصفهان شامل حوزه‌هایی مانند توسعه معابر، حمل‌ونقل عمومی و فضای سبز است؛ بنابراین برای یک شرکت ساختمانی، رصد برنامه‌ها و پروژه‌های عمرانی شهرداری می‌تواند یکی از مسیرهای شناسایی فرصت باشد.
مسیر سوم: پروژه‌های وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های اجرایی
شرکت‌های ساختمانی می‌توانند متناسب با رشته و صلاحیت خود پروژه‌های دستگاه‌هایی مانند:
- وزارت راه و شهرسازی و مجموعه‌های تابعه
- وزارت نیرو و شرکت‌های آب و فاضلاب و برق
- وزارت آموزش و پرورش
- وزارت بهداشت و دانشگاه‌های علوم پزشکی
- وزارت علوم و دانشگاه‌ها
- دستگاه‌های دولتی استان
- شرکت‌های دولتی
- سازمان‌ها و مؤسسات عمومی
را از طریق مناقصه‌ها و سازوکارهای قانونی مربوط دنبال کنند.
قانون برگزاری مناقصات دامنه گسترده‌ای از وزارتخانه‌ها، سازمان‌ها، شرکت‌های دولتی و برخی نهادهای عمومی را در موارد مشمول قانون در بر می‌گیرد.
مسیر چهارم: مشارکت عمومی ـ خصوصی
این مسیر برای یک شرکت ساختمانی که فقط پیمانکار نیست و توان سرمایه‌گذاری.
چه سازمان‌هایی را یک شرکت ساختمانی در اصفهان باید رصد کند؟
برای شرکتی بهتر است بازار پروژه‌های عمومی را به چند گروه تقسیم کند:
| نهاد | فرصت احتمالی برای شرکت ساختمانی |
|---|---|
| شهرداری اصفهان | پروژه‌های عمرانی، ساختمانی و مشارکت‌های شهری |
| سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های شهرداری | پروژه‌های سرمایه‌گذاری و مشارکت |
| مناطق پانزده‌گانه شهرداری | پروژه‌های عمرانی و محلی |
| اداره کل راه و شهرسازی استان | پروژه‌های مرتبط با مسکن، شهرسازی و توسعه شهری |
| شرکت‌های آب و فاضلاب | پروژه‌های ساختمانی و زیرساختی مرتبط |
| شرکت توزیع نیروی برق / برق منطقه‌ای | پروژه‌های ساختمانی و زیرساختی مرتبط |
| اداره کل آموزش و پرورش | مدارس و پروژه‌های آموزشی |
| دانشگاه علوم پزشکی | بیمارستان‌ها و ساختمان‌های درمانی |
| دانشگاه‌ها | ساختمان‌ها و پروژه‌های دانشگاهی |
| دستگاه‌های اجرایی استان | پروژه‌های ساختمانی و عمرانی |
| شرکت‌های دولتی و عمومی | پروژه‌های ساختمانی، توسعه‌ای و زیرساختی |
این فهرست به معنی وجود پروژه فعال در هر زمان نیست؛ باید فراخوان‌ها و برنامه‌های هر دستگاه به‌صورت مستمر بررسی شود.
برای گرفتن پروژه دولتی، چه ساختاری باید داشته باشیم؟
اگر هدف شرکت صرفاً «شرکت در مناقصه» نیست و می‌خواهد به یک توسعه‌دهنده پروژه‌های عمومی و مشارکتی تبدیل شود، بهتر است سه توانمندی را هم‌زمان ایجاد کند:
۱. توان پیمانکاری
توان اجرای پروژه، نیروی متخصص، تجهیزات، سابقه و صلاحیت‌های لازم.
۲. توان مالی
توان تأمین آورده و سرمایه در پروژه‌هایی که نیاز به سرمایه‌گذاری بخش خصوصی دارند.
۳. توان توسعه پروژه
توانایی تهیه پیشنهاد پروژه، مدل مالی، مطالعات اقتصادی، طراحی اولیه و ارائه یک پیشنهاد قابل دفاع به دستگاه عمومی.
این تفاوت بسیار مهم است.
یک شرکت پیمانکاری می‌گوید:
«پروژه را طبق قرارداد شما اجرا می‌کنم.»
اما یک شرکت توسعه‌گر می‌تواند بگوید:
«برای این زمین یا پروژه، مدل اقتصادی، طراحی، سرمایه‌گذاری و اجرای پروژه را پیشنهاد می‌کنم.»
برای ورود به پروژه‌های مشارکتی، مدل دوم معمولاً ظرفیت بیشتری ایجاد می‌کند.
پیشنه